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●保守点検の様子


ロープの点検

清掃作業 
 
停止表示
 
潤滑油の補充




エレベーターに乗った時、操作盤上方部に貼られている法定検査済ステッカーを目にされたことがあると思います。
これは、年に1回の法定点検が済んでいる証です。また、メンテナンス会社が通常実施している1ヶ月に1回の点検は、(財)日本建築設備昇降機センター発行の「昇降機の維持及び運行の管理に関する指針」に基づいて実施されています。

最近では. 多くのエレベーター保守管理会社が、遠隔監視システムを採用しており、保守技術員が実際に現地へ出向いて行う点検は2ヶ月〜3ヶ月に1回程度が多くなっています。

現場で実際に行う点検内容は、エレベーターを一時停止し、機械室に入って、点検、グリスアップ、清掃、調整するとともに、 消耗品(かご内蛍光管、押しボタンスイッチ、パイロットランプなど)の交換をしています。使用頻度によって数年おきに、メインロープなどの交換も行われます。 これはどの契約にかかわらず同様です。

エレベーター機械室などは、普段立ち入りできない危険な場所ですから、管理組合・ビル管理責任者から事前にメンテナンス会社に申し入れをして、一度実際の点検作業に立会いし、チェックすることをお勧めします。

●定期点検(月1回)
定期点検として実施される項目には、以下のようなものがあります。
@機械室環境状況の点検 A制御盤の点検・調整
B電動機・巻上機の点検及び給油 Cブレーキ点検・調整及び注油
D乗場選択器の点検及び注油 E調速機の点検及び注油




●法定点検(年1回)

エレベーターの管理責任は、所有者または管理者にあり、法律上の義務です。
法律で定める定期検査は、下記の国土交通省令で定めるところにより、定期(年1回必ず)に、昇降機検査資格保持者に検査をさせて、らかじめ決められた報告月までに管轄の行政庁へ検査結果を報告する義務があります。報告をせず、又は虚偽の報告をした場合は50万円以下の罰金が課せられます。

この法定検査は、利用者が安心して昇降機が利用できるように実施されている保守点検が、適正に行われているか、を確認する総合的検査です。




≪建築基準法に依る定期検査の項≫

 【改正建築基準法】  -平成20年4月より施行-

■建築基準法 第12条3項
昇降機及び第六条第一項第一号に掲げる建築物その他第一項の政令で定める建築物の昇降機以外の建築設
備(国、都道府県及び建築主事を置く市町村の建築物に設けるものを除く。)で特定行政庁が指定するものの所有者は、当該建築設備について、国土交通省令で定めるところにより、定期に、一級建築士若しくは二級建築士又は国土交通大臣が定める資格を有する者に検査(当該建築設備についての損傷、腐食その他の劣化の状況の点検を含む。)をさせて、その結果を特定行政庁に報告しなければならない。



■エレベーターの安全に係る技術基準の見直しについて

≪建築基準法施行令の一部を改正する政令≫
今回改正の概要
@戸開走行保護装置の設置義務付け (令第129 条の10 第3 項第1号関係)

エレベーターの駆動装置や制御器に故障が生じ、かご及び昇降路のすべての出入口の戸が閉じる前にかごが昇降したときなどに自動的にかごを制止する安全装置の設置 を義務付ける。
※ 戸開走行保護装置については、指定性能評価機関の性能評価を受けた上で、国土交通大臣の認定を取得する必要があります。

昇降機に関する大臣認定について(万一の戸開走行による、はさまれ事故を防止)
重大故障により、エレベーターのドアが開いたまま走行してしまう「戸開走行」に
よる、はさまれ事故を防止するため「戸開走行保護装置」が義務づけられました。
「駆動装置の故障対応」としてブレーキの二重化や「制御器の故障対応」として戸開
走行を検出し、エレベーターを制止する安全回路を基本とした「戸開走行保護装置」
の設置が通常の運転制御から独立して設置するものです。


A地震時管制運転装置の設置義務付け (令第129 条の10 第3 項第2 号関係)

エレベーターについて、地震等の加速度を検知して、自動的にかごを昇降路の出入口
の戸の位置に停止させ、かつ、当該かごの出入口の戸及び昇降路の出入口の戸を開くこ
とができることとする安全装置の設置を義務付ける。

地震による閉じ込め事故を防ぐために、予備電源を設けた地震時管制運転装置の設置
が義務づけられました。(地震時管制運転装置の設置は任意であった)
(静岡県においては、条例で5階以上又は高さ15m 以上の階に着床するエレベーターに
は地震時管制運転装置の設置を義務付けている。)
今回の改正にて衝撃による加速度まで規定された明確な形で地震時管制運転装置の設
置が義務づけられます。(加速度は建物の基礎に鉛直方向又は水平方向に生ずる0,1m
毎秒毎秒以上3,0m 毎秒毎秒以下の加速度に相当するものとする。)





マンションや会社の管理費決算報告書によると、設備管理費の中に、給水・排水設備や電気設備、消防設備などとともにエレベーター保守管理費という項目が記載されています。エレベーターは物件単位で見ると、1つの建物に何十台もある訳ではなく、製造メーカーや停止階数・定員が異なっても、保守管理費はさほど変わりませんから、比較検討が容易な項目といえます。
ですから、一度、数社から見積りを取って比較してみるのも保守契約を見直す上では重要な要素のひとつです。

エレベーターの保守管理費が適正がどうかを比較検討する場合には、まずフルンテナンス契約と、POG契約の2通りがあることを理解しておく必要があります。







●FM(フルメンテナンス)契約

フルメンテナンス契約とは、「通常使用において、通常発生すると予測される部品の取替え及び修理を含んだ契約」すなわち「全部おまかせ契約」で、一定の保守料金の中で、エレベーターを定期的に点検、清掃、注油、調整をするほか、消耗品だけでなく、経年劣化した機械部品、電気部品の修理あるいは交換も行う総合的な保守契約のことです。

料金設定の基本的な考え方としては、「機器の機能維持に(設置後約20年間)必要な部品又は修理等の費用を算出し、均等割して、その額を毎月の保守料金に加算して支払う」という考え方が基本になっています。また当然のことながら、いろいろな場面を想定して料金設定されていますので高めに設定されることとなります。

一般的には使用頻度の高い駅やデパートのエレベーターはフルメンテナンス契約が多いようです
一長一短はありますが、築年数の長いビルやマンションには適しているといえます。

 FM契約に含まれる主な取替部品
@主ワイヤーロープ  Aガバナロープ  B移動ケーブル ベアリング 

C制御リレー プリント基板  D押ボタン  など  
FM 契約外部品(別料金)
 @カゴ内装 Aカゴ床タイル B運転盤カバー など


●POG(ピー・オー・ジー)契約
POG契約とは、Parts(パーツ)、Oil(オイル)、Grease(グリス)の略称で、電球・ヒューズ・リード線等の小消耗品の交換、オイルの補給、潤滑剤(グリス)の塗布などを意味しています。

定期的な点検、消耗部品の交換は、フルメンテナンスと同じです。但し、契約に含まれない部品の交換や修理などが発生したときは都度、別途請求される仕組みになっていますので、その分月々の支払い金額は安くなります。また、安くなった分、何かあったときの備えとして、年間の支出にその別途請求分を見込んだ予算計上をしておくことが必要になってきます。最も賢いやり方としては、フルメンテナンス契約で運用したと仮定し、フルメンテナンスとPOG契約の差額を別枠で積み立てておくのがベストと思われます。

この契約のメリットとしては、メンテナンス料がフルメンテナンス契約時の5〜6割程度の費用で済むことと、エレベーターの使用頻度がそれほど高くない(建物の戸数が少ない等)の場合、部品の消耗も少ないと考えられることから、たとえその都度部品交換が発生したとしても、POG契約の方がお得といえます。

基本的には点検費用のみで済むため、月々の契約金額はフルメンテナンス方式より低く抑えられます。また、点検費用と修理代金(部品取替え)が明確になるため、費用明細書類を作成するのに適しています。

こちらも一長一短ありますが、一般的には比較的新しいビルやマンションには適しているといえます。


 POG契約に含まれる主な取替部品
@ ヒューズ Aカーボンコンタクト Bカーボンブラシ C照明などのランプ類
D点検用オイル E補給オイル F ベアリング Gメタル用グリス Hウエス Iビス
Jナット Kワッシャー など
定期的(数ヶ月毎)に取替えが必要な小部品が含まれます。
 POG契約外部品(別料金)
@主ワイヤーロープ A ガバナロープ  B移動ケーブル  Cベアリング
D制御リレー E プリント基板 Fかご内装 G 押ボタン  H運転盤カバー
Iかご床タイル  など




FM契約 
 メリット  メンテナンス会社にお任せだから手間が掛からない。
消耗部品の部品代、交換、調整費用が保守料金に含まれているため、年度単位での予算組み、管理が簡単です。
 デメリット    保守料金が割高になる。
部品の取替え周期が把握できない。
業者側の判断で部品交換される場合がある。
天災や故意による破損の修理費は別料金になる。

POG契約  
 メリット    月額保守料が安い
点検費用と修理(部品取替)費用が明確である。 
エレベーター管理者のコスト意識が高まる。 
毎回実施する点検作業はFM契約と同じである。
 デメリット   予算計上以上の修理費が発生する懸念がある。
契約以外の部品交換作業が発生すると、その都度、費用見積りと検討が必要になる。
必要のない部品交換作業をされて、費用を請求される恐れがある。




ここで覚えておいていただきたいのが、保守点検の基本的な考え方としているのは、予防保全だということです。

予防保全は、故障や不具合が発生する前に、給油・調整・消耗品交換などをメンテナンス会社の長期整備保全計画に基づいて実施してゆきます。メンテナンス会社の判断で全部実施するのが“フルメンテナンス契約で、”部品交換や工事を“する”“しない”の判断を建物管理者(管理組合など)が行うのPOG契約です。

POG契約は、比較的新しいエレベーターで、なおかつ修理を発注する側(管理組合など)がその都度、部品交換が発生した場合に、迅速に対処できる体制が整っているならば“お得である”といえますが、20年近くもフルメンテナンス契約をしてきて、目先の経費節減のためにPOG契約に切り替えるのは、得策ではないといえます。

このようなことから、エレベーターを所有、管理している側としては、手間はかからないが割高なフルメンテナンス契約か、手間はかかるが料金がいPOG契約かで頭を悩ませることと思います。

どちらもメリット・デメリットがありますが、日本製メーカーのエレベーターは品質や性能が優れていますので、使用頻度にもよりますが、新築間もないマンションやビルでは故障修理、部品交換などは、ほとんど発生しません。ましてや新築当初は、2年間の製品保障がありますので、最初からフルメンテナンス契約をする必要はないといえます。

理想的な保守契約の運用方法としては、エレベーター新設から7年〜10年はPOG契約、10年目以降はフルメンテナンス契約で運用するのが理想的といえます。但し、現在 締結している契約の種類、エレベーターの劣化状態やメンテナンス会社によっては、契約の切り替えが難しくなる場合がありますので、事前に調査することが必要です。




エレベーター停止階数、点検回数、遠隔装置有り、無し、等によっても違いはありますが、 保守点検費用は、一般的な6階〜10階建てマンションで、フルメンテナンス契約で1基あたり月額3〜5万円台、POG契約で2〜4万円台が相場です。価格帯は、
独立系メンテナンス会社のほうがメーカー系メンテナンス会社の場合より、多少費用が安い傾向にあります。




1)一般的にマンション管理会社がエレベーター保守点検の請負元となっている間接契約の場合は、管理委託料を多くとる事を目的に、分譲当初からフルメンテナンス契約で管理組合側と契約を締結し、月日が経っても、そのままフルメンテナンス契約を続けているマンションが数多く見られます。築年数が浅い建物の場合は、管理会社を通さないエレベーター保守会社と管理組合の直接契約にすると同時に、POG契約に見直すべきか検討されることをお勧めします。

2)“POG:契約が安いから良い”“フルメンテナンス契約が高いからダメ”とは一概に言えないということもあります。
何故ならば、新築と同時に設置されているエレベーターも10年以上経つと、部品交換の費用がかさみフルメンテナンス契約よりもPOG契約の方が高くなる場合も十分考えられるからです。

3)エレベーター保守点検業者を、現在メンテナンスを請け負っているA社からB社に変更した場合、仮にB社のサービス内容や緊急時の対応が不満で再び契約をB社からA社に戻す事が可能かと言うと、A社側から断られる事も多々あります。
また、A社が再契約を承諾した場合でも、多額な一時金(現状回復費等)を要求される場合もありますので、覚えておいていただければと思います。

4)保守点検費用を大きく左右するのが、マンションでの点検が有人点検によるものか、
遠隔監視装置による無人機械的点検なのか、その頻度と割合です。
例えば、点検員(有人)による点検作業が毎月定期的に実施されているのか、数か月に一度なのかが、メンテナンス費用を大きく左右するポイントです。
点検員による有人点検の回数を減らし、遠隔装置による機械点検の割合を増やせば、おのずと費用は軽減できますが、エレベーターの使用頻度が高い商用ビルや高層マンションではお薦めできません。

また、遠隔監視装置はメーカー系会社と独立系会社では、その解釈に大きな違いがあります。
【メーカー系会社】
リモート操作が出来るので、社内的には人件費削減にもなっており、点検は3ヶ月に1回の場合もある。

【独立系会社】
あくまで監視機能として、異常を感知する為の目的で設置される場合が多い。
点検は、最低でも2ヶ月に1回は点検作業を行う。(基本は1ヶ月1回)


以上のことから、エレベーター保守点検の契約内容見直しや、メンテナンス会社の変更を行う際には、事前に理事会・会議等で担当業者から詳しく説明を受けた上で、臨時総会などで出席者から出た疑問や問題点について、納得ゆく説明をし、理解を得られるように準備をしくておいたほうがよろしいかと思います。

そして、とにかく、“経費削減”ということだけでなく、エレベーターは安全第一という事は絶対にお忘れにならないようにして下さい。


 


 
                     

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